Beim Immobilien-Verkauf ist es entgegen mancher Annahme nicht so, dass der Käufer kauft „wie gesehen“. Denn als Verkäufer sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, auf etwaige Mängel aufmerksam zu machen. Zwar können Sie eine entsprechende Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen, doch von der gesetzlichen Gewährleistungspflicht sind Sie mit ihr dennoch nicht befreit.

Diese Mängel gibt es bei Immobilien

Immobilien-Mängel lassen sich wie folgt unterscheiden:

  • Die sogenannten offenen Mängel sind für den potenziellen Käufer deutlich ersichtlich. Es handelt sich beispielsweise um eine baufällige Fassade oder um eine defekte Regenrinne.
  • Die versteckten Mängel hingegen sind weder für Interessent noch für Verkäufer ersichtlich. Asbest im Dach oder defekte Leitungen in den Wänden sind Beispiele dafür.
  • Bei arglistig verschwiegenen Mängeln handelt es sich um solche, die dem Verkäufer durchaus bewusst sind, die er jedoch verschleiert oder verschweigt. Ein Beispiel sind Schimmelspuren, die oberflächlich beseitigt werden, im Verkaufsprozess aber dann aber verschwiegen werden.

Gesetzliche Regelungen

Sie als immobilien-Verkäufer sind dazu verpflichtet, potenzielle Käufer über jeden Ihnen bekannten Mangel hinzuweisen. Das gilt auch für versteckte Mängel. Die Bestimmung ist in §433 1 BGB aufgeführt. Damit ist die oft verwendete Klausel „gekauft wie gesehen“ im Fall versteckter Mängel nicht wirksam.

Kommen Verkäufer ihrer Pflicht nicht nach, sondern verschweigen oder verschleiern Mängel, so kann dies nachträglich zu Schadensersatz führen, eine Nacherfüllung bedeuten oder die Minderung des Kaufpreises zur Folge haben. Auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag kann bei besonders schweren Mängeln oder schwerer Verschleierung in Frage kommen.

Der Unterschied zwischen verstecktem Mangel und böswilliger Täuschung

Relevant ist die Unterscheidung zwischen Täuschung und Nichtwissen. Sind Sie sich eines Mangels nicht sicher, vermuten diesen lediglich, handelt es sich um einen versteckten Mangel. Ist aber ein Mangel dem Verkäufer durchaus bewusst und wird vor Vertragsabschluss zum eigenen Vorteil verschwiegen oder verschleiert, handelt es sich um arglistige Täuschung.

Nachweispflicht beim Käufer

Um bei versteckten Mängeln den Verkäufer vor einer Strafe zu schützen, ist der Käufer vor dem Gesetz zu einer Beweislast verpflichtet. Gewährleistungsansprüche kann dieser nur dann geltend machen, wenn er dem Verkäufer die Kenntnis und Verschleierung der Mängel für den Zeitpunkt vor Unterzeichnung des Vertrages nachweisen kann.

Meist wird darum ein Bausachverständiger hinzugezogen. Seine Aufgabe ist es, festzustellen, ob ein bestimmter Mangel bereits vor Vertragsabschluss vorlag oder nicht.

So gehen Sie mit Mängeln richtig um

Bei offenen Mängeln braucht es kein Fachwissen, um diese zu erkennen. Ein kaputtes Fenster muss von Ihnen als Verkäufer nicht explizit erwähnt werden, da es dem Käufer von allein auffällt. Gehen Sie dennoch im Gespräch offen mit auch solchen Mängeln um. Halten Sie diese auch in einer schriftlichen Liste fest, die Sie zum Beispiel als „gesehen“ unterschreiben lassen oder die Sie dem potenziellen Käufer als Mail zusenden. Ein Zeuge kommt zwar auch in Frage, sicherer sind Sie aber mit einem Schriftstück in Form eines Übergabeprotokolls.

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Mit dem Umstand der Gewährleistung sollten Sie nicht zu locker umgehen. Tätigen Sie keine leichtfertigen Aussagen über Ihre Immobilie. Nachträglichen Ärger vermeiden Sie, indem Sie einen Immobilienexperten hinzuziehen, wenn es um die Bewertung der Immobilie geht.

Mögliche Mängel lassen Sie am besten gleich untersuchen, statt zu hoffen, dass sie niemandem auffallen. Gehen Sie offen und ehrlich mit potenziellen Käufern um, damit Ihnen teure Konsequenzen und unruhige Nächte erspart bleiben.

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Ihr Bernhard Merz